“Hentikan lonjakan pinjaman rumah tangga, tapi tangani permintaan yang sebenarnya”… Bank berada dalam posisi yang sulit karena pedoman pemerintah yang ‘tidak stabil’

“Blokir peningkatan pesat pinjaman rumah tangga, namun tangani permintaan yang sebenarnya”

Bank-bank, yang telah menaikkan ambang batas pinjaman selama dua bulan terakhir, kini bergegas menetapkan pengecualian bagi para peminta yang sebenarnya. Sambil memantau tren peningkatan pinjaman rumah tangga yang cepat, bank-bank juga bingung tentang apa yang harus dilakukan dengan perintah yang saling bertentangan dari otoritas keuangan untuk mempertimbangkan para peminta yang sebenarnya.

Menurut sektor keuangan pada tanggal 15, Shinhan Bank telah mengizinkan pinjaman hipotek perumahan untuk tujuan pembelian rumah baru hanya untuk rumah tangga tanpa rumah sejak tanggal 10. Bank ini juga tidak menangani pinjaman hipotek perumahan ‘dengan syarat pelepasan rumah’ untuk pemilik rumah tunggal yang ada.

Namun, jika akad jual beli rumah ditandatangani dengan syarat menjual rumah yang sudah ada pada ‘hari yang sama’ dengan pelaksanaan pinjaman rumah untuk tujuan pembelian rumah baru, maka pinjaman tersebut dapat dilakukan. Peminjam harus menyerahkan akad jual beli rumah yang sudah ada dan akad beli rumah tersebut.

Pada prinsipnya, pinjaman kredit hanya diberikan hingga pendapatan tahunan maksimum, tetapi dalam kasus seperti pernikahan, kematian anggota keluarga dekat, atau kelahiran anak, pinjaman hingga 150% dari pendapatan tahunan (hingga 100 juta won) dapat diterima.

Peraturan yang berlaku sejak tanggal 3 bulan lalu, yang membatasi pinjaman hipotek perumahan untuk tujuan menstabilkan biaya hidup hingga KRW 100 juta, juga membuat pengecualian sehingga pinjaman hipotek perumahan untuk tujuan pengembalian uang jaminan sewa dapat melebihi KRW 100 juta.

Pada hari yang sama, Kookmin Bank juga mengumumkan melalui siaran pers mengenai persyaratan bagi peminta sebenarnya yang dikecualikan dari peraturan pinjaman rumah tangga.

Sebelumnya, Kookmin Bank memblokir pinjaman hipotek perumahan untuk pembelian baru di wilayah metropolitan Seoul bagi rumah tangga pemilik rumah tunggal mulai tanggal 9. Namun, pinjaman tersedia bagi mereka yang menjual rumah lama mereka dan membeli rumah baru, atau bagi mereka yang berencana menikah dalam waktu 6 bulan sejak tanggal pencairan pinjaman.

Berbeda dengan ketentuan pengecualian Bank Shinhan yang mengharuskan penjualan dan pembelian pada hari yang sama saat pinjaman, cakupan yang diizinkan untuk pinjaman hipotek perumahan ‘bersyarat pelepasan’ sangat luas. Pinjaman hipotek perumahan untuk dana stabilisasi hidup juga dibatasi hingga maksimum 100 juta won, tetapi jika pemilik meminjam untuk mengembalikan uang jaminan jeonse, jumlahnya dapat melebihi 100 juta won per tahun.

Selain itu, pinjaman deposit sewa bersyarat, termasuk pemindahan kepemilikan oleh lessor, yang ditangguhkan pada tanggal 3, dijadwalkan akan dilanjutkan pada akhir bulan depan.

Woori Bank juga memperkenalkan pengecualian terhadap pembatasan pinjaman rumah tangga untuk alasan seperti pernikahan, relokasi kerja atau sekolah ke wilayah metropolitan, dll.

KB Kookmin, Shinhan, dan Woori Bank juga telah memutuskan untuk mengoperasikan ‘organisasi penyaringan peminta pinjaman aktual yang berdedikasi’ untuk mengurangi kerusakan dan ketidaknyamanan bagi peminta pinjaman aktual.

Pada tanggal 4, Gubernur Badan Pengawas Keuangan Lee Bok-hyun memerintahkan, “Diperlukan penguatan pengelolaan pinjaman permintaan spekulatif seperti investasi gap, namun harap dikelola dengan hati-hati agar tidak membatasi permintaan pinjaman riil.”

Para pakar berbeda pendapat mengenai dampaknya pada pasar perumahan, sebagian mengatakan bahwa perlindungan untuk pembeli real estat akan membantu menenangkan pembelian yang berlebihan dan menstabilkan pasar, sementara yang lain khawatir bahwa ketidakpastian atas regulasi pinjaman justru dapat menambah gejolak pasar.

Karena para pembeli rumah kesulitan merencanakan keuangan mereka karena adanya perubahan regulasi pinjaman, prospek arah pasar perumahan di masa mendatang menjadi beragam.

Profesor Koh Jun-seok dari Sekolah Manajemen Sangnam di Sekolah Pascasarjana Bisnis Universitas Yonsei mengatakan, “Meskipun otoritas keuangan menekankan otonomi, bank tetap tidak punya pilihan selain beroperasi secara konservatif,” dan memperingatkan, “Jika pedoman pemberian pinjaman tidak segera ditetapkan, ada kemungkinan besar pemohon sebenarnya akan mengalami kebingungan.”

Profesor Koh melanjutkan, “Bahkan jika Ketua Badan Pengawas Keuangan menekankan otonomi, bank tidak akan benar-benar beroperasi dengan cara itu, dan pedoman regulasi harus segera disusun sehingga pembeli riil yang ingin membeli rumah dapat membuat rencana.” Ia menganalisis bahwa meskipun harga perumahan telah meningkat secara signifikan dalam beberapa bulan terakhir, penurunan volume transaksi dan penurunan laju kenaikan harga diperkirakan akan terjadi.

Di sisi lain, ada juga prediksi bahwa klausul pengecualian bagi pembeli aktual mungkin akan sedikit mendinginkan suasana pembelian yang terlalu panas. Kim Hyo-sun, direktur real estat senior di NH Nonghyup, mengatakan, “Seiring dengan pelonggaran regulasi pinjaman, volume transaksi mungkin sedikit menurun, dan karena pembeli aktual mengambil pendekatan menunggu dan melihat, laju kenaikan harga juga dapat menurun,” dan mendiagnosis, “Penurunan volume transaksi di pasar perumahan Seoul yang terlalu panas dalam beberapa bulan terakhir akan mendukung hal ini.”

Baek Sae-rom, kepala peneliti di Real Estate R114, menunjukkan bahwa peminta sebenarnya mengalami kebingungan dalam membuat rencana keuangan karena perubahan yang tidak terduga dalam peraturan pinjaman.

Peneliti Baek mengatakan, “Kebijakan pemerintah untuk memperkuat penyaringan pinjaman terus berlanjut, tetapi karena setiap bank menerapkannya secara berbeda, para pemohon sebenarnya tidak dapat menyiapkan rencana keuangan yang memadai, yang menyebabkan kesulitan dalam bertransaksi.” Ia memperkirakan, “Jika para pemohon sebenarnya tidak dapat merencanakan dana mereka terlebih dahulu, mereka mungkin mengalami ketidaknyamanan yang besar dalam bertransaksi.”